Нет ничего сложного, просто чуть дольше. Находите покупателя, который готов в качестве задатка внести сумму, достаточную для погашения задолженности по ипотеке. Гасите ипотеку, забираете из банка погашенную закладную, и идете с покупателем в рег.палату гасить запись об ипотеке и одновременно регистрировать договор купли-продажи. А покупатели бывают разные: кто-то просто отдает задаток, кто-то под соглашение о задатке, написанное вручную, а кто-то под нотариальное соглашение о задатке. Это самый простой вариант. Вариант по-сложнее, если скажем, покупатель берет вашу квартиру в кредит. Тут уже либо смена залогодателя с заемщиком (сложно провести в банке), либо покупатель после передачи вам задатка для погашения задолженности ждет, когда с квартиры снимут обременение в регистрационной палате, а потом оформляет кредит в банке на вашу квартиру, далее - стандартная сделка.
По сути, главное убедить покупателя, что все ОК ) (он то рискует отдать деньги и быть тем, кому квартиру не продали, для этого и нужно оформление задатка как гарантия для некоторых людей). Я планирую продавать через агента, все так дар убеждения у них больше ). Как сказал знакомый агент, на цену по-большому счету, если человеку нужна квартира, это (факт продажи ипотечной квартиры) никак не влияет. А если будете выставлять объявление сами, будьте готовы к тому, что вам посыпится куча звонков от агентов с предложением "помочь" продать квартиру. Некоторые даже скажут вам, что у них есть покупатель, придут и начнут песню, мол, давайте помогу продать (а покупателя, оказывается, и не было). Так что по мне, так пусть этим знакомый агент занимается. У него и опыт, и харизма ) и времени по-больше